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その当時、株式会社（Corporation）は不動産を所有することができなかったので、投資家はコモン・ロー上のビジネス・トラスト、即ち「マサチューセッツ・トラスト」を利用し、不動産投資債権を一個にまとめて共同運営した。
この初期の不動産信託が、近代のリートの前身である。
株式会社の不動産所有に対する制限はその後なくなったが、1909年に連邦法人税が実施された時、初期のリートには株式会社よりも有利な点があった。
Eliotv・Freeman事件の最高裁判決により、トラストは一般の株式会社とは異なり、法律に基づき株式会社として設立された組織ではないという理由で、前記の新しい租税（法人税）が免除された。
米国連邦議会は、1913年に所得税の課税範囲を拡大した時、この特別措置を削除したが、判例により一定の期間、リートは引き続き、この新税については免除の恩典を受けた。
しかし、1935年Morrisseyv・Commissioner事件の最高裁判決の結果、リートに対する優先的な税務上の取扱いは最終的に廃止された。
このMorrissey事件判決においては、最高裁は、企業が法人として課税される社団かどうかを決定する要件を確立した。
即ち課税されるためには、企業は、?複数の者が集まって共同で事業を行う社団であること、?営利を目的とすること、?有限責任、?運営管理の集中、?企業の継続性、?持分の自由譲渡性を有することなどの伝統的な法人の特性、といった要件が必要とされた。
数年後、NorthAmericanBondTurst事件においても、第二巡回裁判所は、トラストは、Morrissey判決で示された基準、即ち積極的に事業活動を行い、営利目的を有する必要はないと判決した。
ただトラストの受託者は、受益者から受託した財産を処理する権限を与えられる必要があった。
リートはすべて、受託財産を処理することができるので、上記２つの判決により、２０年以上後にリート税制が連邦議会を通過するまで、リートは法人税を回避する道を閉ざされた。
最初にリート税制が米国連邦議会を通過したのは1960年で、ExciseTaxCigarsに関する内国歳入法修正法の一部としてであった。
この法律により、連邦所得税法上、リートはパススルー型企業としての取扱いが認められた。
これは、規制投資会社（RegulatedlnvestmentCompany：ＲＩＣ）の税制をモデルにしたものであるが、不動産信託の収益は受動的性質のものであるという考え方が前提となっている。
しかし、当時のアイゼンハワー大統領は当初、リート税制に反対した。
その後、アイゼンハワー大統領は反対説を撤回し、米国連邦議会が２度目に大統領に同法を提出した時、同意して署名した。
こうして、リートに対する課税は、NorthAmerican事件判決の厳格な営利目的の基準から後退した。
ただし、リートのパススルー型企業としての地位は、積極的な事業活動を行わないことが条件とされた。
同規則は、不動産市場の実情に合うように、１０数回に亘って修正されたが、中心テーマである所得の受動的性格の問題は、ほとんど触れられないままに経過した。
リートが積極的に事業活動を行わないという条件が最も大幅に緩和されたのは、1986年税制改革法である。
同法によりリートは初めて、直接自己の不動産を取引することが認められるようになった。
つまり、それまでは自己の不動産取引については独立の請負業者に依存していたが、リートが自己の資産の開発と管理を行うことが認められた。
また、それまで不動産投資の主流であったリミテッド・パートナーシップに対して税制上、規制が加えられたため、リートに対する相対的メリットが高まった。
1990年代の初めに起こったリートのブームは、この税制改革に拠るところが大きい。
さらに、米国内国歳入庁は1996年12月、財務省規則第301.7701-1ないし３を公布した。
そこではMorrissey事件判決で最初に確立された法人の分類基準が、1997年１月以降「チェック・ザ・ボックス」規則に置き換えられた。
閉鎖的法人の場合には、この新規則により、法人又はパートナーシップとして扱われるかどうかを選択することが認められるようになった。
しかしながら、「チェック・ザ・ボックス」規則でも、公開企業に対する分類規則は、実質的には変更されていないし、リートに対する特別税制の必要性も弱まっていない。
回リートの種類リートは、その投資形態から、一般的に、エクイティ・リート(equityREAT)、モーゲージ・リート（mortgateREAT)、ハイブリッド・リート（hybridREAT)に分類される。
1970年代はモーゲージ・リートが多かったが、1980年代初頭にはエクイティ・リートが優勢となった。
1980年代後半には再度モーゲージ・リートが多くなり、1990年代以降はエクイティ・リートが多くなっている。
１.エクイティ・リートは直接に不動産物件に投資する、つまり、不動産所有権の持分を購入するリートである。
投資先としては、建設が完了し事業を開始したショッピングセンター、オフィス・ビル、レストラン、ホテル等が多く、最近増加しているのがへルス・ケアである。
エクイティ・リートヘの投資による利益は様々であり、高い配当収入があるものの成長性が限定されているものや、現在の収入は低くても、将来、多額のキャピタル・ゲインが期待できるものなど様々であるが、基本的には、不動産それ自体の値上がりと同時に賃貸料の値上がりが期待できるものに投資している。
また、新規開発物件に投資する場合は、エクイティ・リートで行われることが多いようである。
２.モーゲージ・リートモーゲージ・リートとは、主として、不動産の買収に係る融資や開発・建設に係る融資等のモーゲージ・ローン（mortgageloan；不動産担保貸付）である。
かつては、稼働物件への貸付と同様に、開発・建設物件への貸付にも投資を行っていたが、現在では、大部分が稼働物件のオーナーに対する資金の貸付となっている。
モーゲージ・リートの場合、通常、エクイティ・リートと比べ、高い配当利回りが発生する。
ただし、開発・建設段階での融資であるため、リスクも高い。
３.ハイブリッド・リートハイブリッド・リートとは、エクイティ・リートとモーゲージ・リートの中間的なもので、モーケージと不動産物件そのものの両方に投資を行うリートである。
つまり、直接不動産を所有し、かつモーケージ・ローン等の融資も行う。
不動産の値上がりだけでなく、貸付利息も収受できるというメリットがある。
４.アップ・リート近年、従来型のリートと異なる構造のリートが多くなっている。
その一つがアンブレラ・パートナーシップ・リート（umbrellapartnershipREAT(UPREAT）以下「アップ・リート」という）である。
アップ・リートでは、直接不動産等を所有せず、パートナーシップを通じて所有する。
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